Duna House: A panelárak fordulata Budapesten
A Duna House legfrissebb ingatlantranzakciós adatai szerint 2025 végére országszerte elindult a lakásárak korrekciója. A nominális lakásárindex 13 pontos csökkenéssel 387 pontra esett vissza 2025 utolsó negyedévében, amely a panel- és téglaárindexek többségének lefelé mozdulását is tükrözi. Egyedi kivételt képeznek a budapesti panellakások, ahol az árak a korrekció ellenére emelkedtek.
Budapesten a panelárindex a 2025 IV. negyedévében 465 pontra nőtt, szemben a harmadik negyedév 458 fővárosi indexével. Reálértéken az index 209 ponton áll, ami a növekedést tovább erősíti. Eközben viszont a budapesti téglaépítésű lakások árindexe stagnálás jeleit mutatta, ami kedvezett a panelek relatív helyzetének a fővárosi ingatlanpiacon.
Vidéki viszonylatban azonban egyértelmű korrekciós trend látható. Kelet-Magyarországon a panelárindex a harmadik negyedévi 454 pontról 417 pontra csökkent. Nyugat-Magyarországon a Q3-as 469 pont után az index 477 pontra emelkedett, amely nominálisan stagnálást, reálértelemben pedig enyhe korrekciót mutat.
A budapesti panelpiac eltérő fejlődésének oka szerkezeti tényezőkben keresendő. Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője szerint a fővárosban a panellakások továbbra is a legnagyobb forgalmat bonyolító termékek az alsó-középső ársávban, míg a téglaépítésű lakások árai elérték a megfizethetőség felső határát. Ez a különbség 2025 végére felerősödött, így a kereslet a panelek irányába tolódott.
Az Otthon Start Program szintén jelentős hatással volt a panelpiacra, különösen Budapesten. A program által generált kereslet legnagyobb része a használt, azonnal elérhető lakások felé irányult, mivel az új építésű kínálat szűkebb teret adott a piacon. Míg az új építésű lakások négyzetméterárai sok esetben magasabb ársávokban mozognak, a használt panelek iránti kereslet folyamatosan növekszik.
A fővárosi négyzetméterárak alakulása
A budapesti panellakások átlagos négyzetméterára jelenleg 1,2 millió forintot tesz ki. A legkiemelkedőbb árak a XI. és a XIII. kerületben találhatóak, ahol az 1,3 és 1,4 millió Ft/m² közötti árszintek jellemzőek. A középső ársávot képviselő kerületek, mint a III., IX., XIV., és XV. kerület, 1,2 és 1,3 millió Ft/m² között mozognak, míg a IV., X. és XXII. kerületben 1,1 és 1,2 millió Ft/m² közötti értékek szerepelnek.
A legkedvezőbb négyzetméterárakat a külső pesti kerületek mutatják: a XVII. kerületben 900 ezer Ft/m², míg a XVIII., XXI. és XX. kerületekben 900 ezer és 1 millió Ft/m² között alakulnak az adásvételek.
Vidéki helyzetkép
A vidéki nagyvárosokban is tapasztalhatók a korrekciós jelek a panelpiacon. A Duna House adatainak alapján a megyei jogú városokban 600 és 900 ezer Ft/m² közötti árszintek alakulnak, míg Győrben, Székesfehérváron és Debrecen egyes részein 900 ezer és 1,1 millió Ft/m² közötti árszintek várhatók. Az őszi csúcsokhoz képest az árak némiképpen csökkentek.
Míg a vidéki piacokon a kereslet továbbra is erős, a vásárlói alku szerepe egyre nagyobbá vált, és az értékesítési időszakok is meghosszabbodtak. Ezen eltérések jelentősen különböznek a budapesti panelpiac aktuális trendjeitől.
A Duna House várakozásai szerint a budapesti panelárak emelkedése 2026 első hónapjaiban még folytatódhat, ugyanakkor a drágulás tempója várhatóan mérséklődni fog. A vidéki csökkenő trendek idővel begyűrűzhetnek a fővárosba is, így a 2026 második felében az árak szelektíven változhatnak a panelpiacon.
